Испанский рынок жилья вошел во вторую половину 2026 года с поразительным сочетанием факторов: меньшее количество сделок, рекордно высокие цены и самая большая за всю историю доля иностранных покупателей. Для покупателей, продавцов и инвесторов главное — это не просто бум или спад. Испания становится все более избирательным рынком, на котором местоположение, качество недвижимости и юридическая осмотрительность имеют большее значение, чем когда-либо.
Рынок недвижимости Испании 2026: ключевые показатели
- 2487 евро за м² — Средняя зарегистрированная цена на жилую недвижимость во втором квартале 2026 года достигла нового исторического максимума.
- +9,2% в годовом исчислении — ежегодный рост средней зарегистрированной цены.
- 167 934 продаж домов — Количество сделок, зарегистрированных во втором квартале, снизилось на 5,71 трлн 3 трлн по сравнению с предыдущим кварталом и на 2,31 трлн 3 трлн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
- 15.98% — доля покупок, совершенных иностранными покупателями, наивысший показатель в имеющихся данных.
- €176,453 — Средний размер ипотечного долга на одно жилье также находится на исторически высоком уровне.
- 3.03% — средняя первоначальная процентная ставка по новым ипотечным кредитам.
Эти данные получены из Статистика испанских регистраторов рынка недвижимости за второй квартал 2026 года. Последние ежемесячные данные по нотариальным услугам добавляют еще один полезный сигнал: в июне 2026 года продажи жилья снизились на 4,01 тыс. трлн долларов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составили 67 529 единиц, в то время как средняя цена нотариально заверенного жилья выросла на 8,81 тыс. трлн долларов до 2114 евро за м².
Цены продолжают расти, несмотря на замедление продаж.
Наиболее характерной чертой рынка 2026 года является разрыв между активностью и ценообразованием. Количество сделок снижается, но цены продолжают расти, поскольку спрос остается значительным, в то время как предложение подходящего жилья во многих районах ограничено.
Согласно данным регистраторов, индекс цен на жилье, продаваемое повторно, вырос на 3,141 трлн 300 долларов во втором квартале и на 16,71 трлн 300 долларов в годовом исчислении. Сейчас он на 39,311 трлн 300 долларов выше предыдущего пика 2007 года. Методология расчета средних цен дает меньший, но все еще значительный годовой прирост в 9,21 трлн 300 долларов. Эти показатели используют разные методологии, поэтому их не следует сравнивать как идентичные; однако вместе они подтверждают устойчивое повышательное давление.
Средняя цена на вторичное жилье составила 2448 евро за м², увеличившись на 3,51 трлн евро за квартал. Средняя цена на новостройки составила 2636 евро за м², но после сильного первого квартала их цена снизилась на 0,71 трлн евро по сравнению с предыдущим кварталом. На вторичное жилье пришлось 79,211 трлн евро от всех сделок, что свидетельствует о сохраняющейся зависимости испанского рынка от имеющегося жилого фонда.
Где в Испании самые высокие цены на недвижимость?
Самыми дорогими автономными сообществами во втором квартале 2026 года оказались Мадрид (4477 евро за м²), Балеарские острова (4311 евро), Страна Басков (3616 евро), Канарские острова (3052 евро) и Каталония (2995 евро). На уровне городов лидировал Сан-Себастьян с показателем 6420 евро за м², за ним следовали Мадрид (5534 евро), Барселона (5045 евро), Пальма (4291 евро) и Бильбао (3764 евро).
Высокие цены не всегда означают самую привлекательную инвестицию. Покупателям следует сравнивать цену покупки с арендным спросом, сезонностью, ликвидностью, местными правилами, затратами на обслуживание и точным местоположением. Хорошо расположенная недвижимость в Аликанте, Валенсии, Малаге или на Канарских островах может предложить иной профиль риска и доходности, чем престижный объект в центре Мадрида или на Балеарских островах.
Международный спрос достиг рекордного уровня.
Иностранные покупатели совершили более 26 800 покупок во втором квартале 2026 года, что составило 15,981 тыс. трлн британских долларов от общего числа сделок — рекордную долю. Британские покупатели оставались крупнейшей национальной группой с долей в 6,991 тыс. трлн британских долларов, за ними следовали покупатели из Нидерландов (6,941 тыс. трлн британских долларов), Германии (6,111 тыс. трлн британских долларов), Марокко (6,091 тыс. трлн британских долларов), Румынии (5,701 тыс. трлн британских долларов), Италии (5,131 тыс. трлн британских долларов), Франции (4,971 тыс. трлн британских долларов) и Польши (4,331 тыс. трлн британских долларов).
Доля иностранных покупателей была особенно высока на Балеарских островах (32 271 тыс. рупий), в регионе Валенсия (31 031 тыс. рупий), на Канарских островах (29 331 тыс. рупий), в Мурсии (23 711 тыс. рупий), в Каталонии (17 631 тыс. рупий) и Андалусии (15 951 тыс. рупий). На провинциальном уровне выделялся Аликанте: на долю иностранных покупателей пришлось 46 431 тыс. рупий. За ним следуют Малага с 37 011 тыс. рупий, Балеарские острова — с 32 271 тыс. рупий и Санта-Крус-де-Тенерифе — с 32 251 тыс. рупий.
Что это значит: Международный спрос перестал быть нишевым сегментом. В ряде прибрежных провинций он является центральным фактором, определяющим ценообразование, презентацию недвижимости и ликвидность на вторичном рынке.
Замедляется ли испанский рынок недвижимости?
Да, но замедление темпов сделок не равнозначно обвалу цен. Во втором квартале было зарегистрировано 167 934 покупки, что является самым низким квартальным показателем за семь кварталов. Это на 5,71 тыс. трлн долларов меньше, чем в первом квартале, и на 2,31 тыс. трлн долларов меньше, чем за аналогичный период 2025 года. Продажи новостроек упали еще сильнее, на 11,51 тыс. трлн долларов по сравнению с предыдущим кварталом, в то время как количество сделок на вторичном рынке снизилось на 4,01 тыс. трлн долларов.
Более долгосрочная перспектива выглядит более сбалансированной. За двенадцать месяцев до конца второго квартала в Испании было зарегистрировано 698 684 сделок по продаже жилья, что по-прежнему на 1,01 триллиона рупий больше, чем за предыдущий двенадцатимесячный период. Спрос несколько снижается по мере ухудшения доступности жилья, но рынок остается активным по историческим меркам.
Ипотека и доступность жилья в 2026 году
Во втором квартале в Испании было зарегистрировано 129 240 ипотечных кредитов на жилую недвижимость, что эквивалентно 771 трлн евро покупок жилья. Средний размер ипотечного долга достиг рекордной отметки в 176 453 евро на объект недвижимости, а средняя первоначальная процентная ставка незначительно выросла до 3,031 трлн евро. Кредиты с фиксированной процентной ставкой по-прежнему доминировали, на их долю пришлось 63,831 трлн евро новых ипотечных договоров.
Доступность жилья становится ключевым ограничивающим фактором. Средний ежемесячный ипотечный платеж достиг 825 евро и составил 34,31 тыс. евро от средней заработной платы. Наибольшее давление наблюдалось на Балеарских островах, где средняя ипотечная нагрузка составила 55,81 тыс. евро от заработной платы, за ними следуют Мадрид (44,51 тыс. евро) и Канарские острова (40,21 тыс. евро).
Прогноз на оставшуюся часть 2026 года
Данные указывают на рынок, на котором одновременно наблюдаются три тренда:
- Цены могут остаться на прежнем уровне. в городах, на островах и прибрежных рынках с ограниченным предложением.
- Объемы транзакций могут оставаться неравномерными. поскольку более высокие цены и стоимость финансирования отпугивают некоторых отечественных покупателей.
- Международный спрос должен оставаться стратегически важным., особенно в Аликанте, Малаге, на островах, в Мурсии и некоторых частях Каталонии и Андалусии.
Это не означает, что каждая недвижимость вырастет в цене. Дома с завышенной ценой, плохой документацией или неудачным расположением могут оставаться на рынке, даже если средние региональные цены растут. Покупателям следует обращать внимание на подтвержденный юридический статус, реалистичные сравнительные цены, затраты на энергосбережение и ремонт, коммунальные платежи, ограничения на сдачу в аренду и ликвидность при выходе из сделки.
Что должны предпринять покупатели сейчас?
- Сравнивайте недавно завершенные сделки, а не полагайтесь только на запрашиваемые цены.
- Перед принятием решения запросите юридическую проверку прав собственности, задолженностей, статуса планирования и лицензий.
- Анализируйте не только город или провинцию, но и окрестности и отдельные здания.
- Составьте полный бюджет приобретения, включающий налоги, оплату услуг специалистов и любые расходы на ремонт.
- При инвестировании в недвижимость следует протестировать несколько сценариев сдачи в аренду и перепродажи, вместо того чтобы предполагать непрерывный рост цен.
Итоговая перспектива
Рынок недвижимости Испании в 2026 году охлаждается неравномерно. Активность продаж снизилась, однако цены остаются на рекордно высоком уровне, а участие иностранных инвесторов достигло исторического максимума. Лучшие возможности все чаще связаны с конкретными объектами недвижимости: правильный актив, в правильном микрорайоне, приобретенный с тщательным юридическим и финансовым анализом.
HOMESEE помогает иностранным покупателям изучать возможности приобретения недвижимости по всей Испании и подходить к процессу покупки, располагая более понятной местной информацией. Ознакомьтесь с нашими доступными объектами недвижимости или свяжитесь с нами, чтобы обсудить места, соответствующие вашему образу жизни и инвестиционным целям.
Источники: Коллегия регистраторов Испании, Статистика реестра недвижимости, II квартал 2026 г.; Генеральный нотариадо, Центр статистической информации. Данные о рынке актуальны на момент публикации и не должны рассматриваться как финансовая, налоговая или юридическая консультация.
