Können Nichtansässige im Jahr 2026 Immobilien in Spanien erwerben? Ja. Spanien schränkt ausländische Käufer nicht allein aufgrund ihres Wohnsitzes im Ausland ein. Der Kaufprozess ist jedoch sehr dokumentenintensiv, die Steuern variieren je nach autonomer Gemeinschaft, und der benötigte Geldbetrag ist in der Regel deutlich höher als die Anzahlung.
Kurze Antwort: Ausländische Käufer benötigen in der Regel eine NIE-Nummer, sollten regionale Kaufsteuern sowie Anwalts-, Notar- und Grundbuchkosten einplanen und vor Unterzeichnung eines verbindlichen Kaufvertrags eine rechtliche Due-Diligence-Prüfung durchführen. Der Kauf einer Immobilie berechtigt nicht mehr zum Erwerb des ehemaligen spanischen Immobilien-Goldenen Visums, das am 3. April 2025 auslief.
Warum das im Jahr 2026 wichtig ist
Die Nachfrage aus dem Ausland ist kein Nischenbereich des spanischen Wohnungsmarktes. Im zweiten Quartal 2026 stellten ausländische Käufer einen Rekordwert. 15.98% registrierte Hauskäufe, Dies entspricht mehr als 26.800 Transaktionen. Der Anteil erreichte 31.03% in der Comunitat Valenciana, laut dem spanischen Kollegium der Registrare.
Gleichzeitig bleiben die Angebotspreise hoch. Der Idealista-Index für August 2026 bezifferte den nationalen Angebotspreis auf … 2.924 € pro m², Der Wert stieg im Jahresvergleich um 12,51 TP3T. Da Angebotspreisindizes und Statistiken zu abgeschlossenen Transaktionen unterschiedliche Dinge messen, sollten Käufer einen Portaldurchschnitt niemals als Wert einer bestimmten Immobilie betrachten.
Einen umfassenderen Marktüberblick finden Sie in unserer Spanischer Immobilienmarkt 2026: Preise, Nachfrage und ausländische Käufer.
Können Ausländer in Spanien Immobilien erwerben, ohne dort einen Wohnsitz zu haben?
Ja. EU- und Nicht-EU-Bürger können in Spanien Wohnimmobilien erwerben, ohne dort ihren Wohnsitz zu begründen. Eigentumsverhältnisse und Aufenthaltsstatus sind voneinander unabhängige Angelegenheiten.
Die wichtigste Änderung für internationale Käufer ist, dass die alte Regelung zur Investorenresidenz im Zusammenhang mit Immobilienkäufen nicht mehr gilt. Die spanische Regierung hat das sogenannte Goldene Visum am 1. Januar 2019 abgeschafft. 3. April 2025. Ein Immobilienkauf im Jahr 2026 bedeutet daher nicht automatisch eine Aufenthaltserlaubnis ausstellen.
Wenn ein Umzug Teil des Plans ist, sollte der Käufer die geeignete Einwanderungsroute getrennt von der Immobilientransaktion prüfen.
1. Beantragen Sie vor der Transaktion eine NIE-Nummer.
Der Número de Identidad de Extranjero (NIE) Die spanische Personenkennziffer dient Ausländern mit wirtschaftlichen, beruflichen oder sozialen Kontakten zu Spanien. Das spanische Innenministerium beschreibt sie als eindeutigen Identifikator, der in Dokumenten und Verfahren im Zusammenhang mit dem ausländischen Staatsangehörigen erscheint.
Für Käufer ist es ratsam, frühzeitig mit dem NIE-Verfahren zu beginnen, da die NIE für Steuer- und Immobilienformalitäten benötigt wird. Je nach den Umständen des Käufers kann sie in Spanien oder über das zuständige spanische Konsulat im Ausland beantragt werden.
2. Erstellen Sie das tatsächliche Akquisitionsbudget, nicht nur den Kaufpreis.
Der größte Budgetierungsfehler besteht darin, nur die Anzahlung zu berechnen. In Spanien hängt die steuerliche Behandlung hauptsächlich davon ab, ob es sich bei der Immobilie um eine Immobilie handelt. Wiederverkauf oder ein Neubau, erste Auslieferung durch einen Bauträger.
Wiederverkaufsobjekt: ITP
Wiederverkaufsimmobilien unterliegen im Allgemeinen folgenden Bedingungen: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), Die Zahlung erfolgt an die autonome Gemeinschaft, in der sich die Immobilie befindet. Es gibt keinen einheitlichen landesweiten Tarif.
| Region | Allgemeines ITP-Beispiel im Jahr 2026 | Steuer auf einen Wiederverkaufswert von 500.000 €* |
|---|---|---|
| Madrid | 6% | €30,000 |
| Andalusien | 7% | €35,000 |
| Comunitat Valenciana | 9% ab dem 1. Juni 2026 | €45,000 |
*Nur Beispiele für den allgemeinen Steuersatz. Ermäßigte Steuersätze, Boni, besondere Käuferumstände und die Regelungen zur Bemessungsgrundlage können das Ergebnis verändern. In der Region Valencia bleibt der allgemeine Steuersatz für Transaktionen über 1 Million Euro gemäß den Regelungen von 2026 bei 11%.
Neubauobjekt: MwSt. + AJD
Die erste Auslieferung eines neuen Hauses durch einen Bauträger unterliegt im Allgemeinen folgenden Bedingungen: 10% Umsatzsteuer (IVA) Laut der spanischen Steuerbehörde handelt es sich dabei eher um eine ITP-Abrechnung als um eine ITP-Abrechnung. Darüber hinaus kann der Käufer zahlen Actos Jurídicos Documentados (AJD), deren Rate regional unterschiedlich ist.
Bei einem Neubau im Wert von 500.000 € beträgt allein die Mehrwertsteuer €50,000. Anhand der aktuellen allgemeinen AJD-Sätze als Beispiele würde die AJD in Madrid bei 0,751 TP3T etwa 3.750 €, in Andalusien bei 1,21 TP3T etwa 6.000 € und in der Region Valencia bei 1,51 TP3T etwa 7.500 € zusätzlich kosten, bevor ermäßigte Sätze oder Sonderfälle berücksichtigt werden.
Wenn Sie den Kauf einer Projektentwicklung in Erwägung ziehen, lesen Sie auch unseren Leitfaden zum Kauf von Neubauimmobilien in Spanien.
Weitere Kosten, die berücksichtigt werden müssen
Die Kaufsteuer ist nur ein Teil des Budgets. Käufer sollten außerdem folgende Kosten separat einplanen:
- unabhängige Rechtsberatung und Sorgfaltsprüfung;
- Notargebühren;
- Grundbuchgebühren;
- Bankbewertung und finanzierungsbezogene Kosten bei Verwendung einer Hypothek;
- Übersetzungen, Vollmachten oder eidesstattliche Erklärungen, sofern erforderlich;
- gegebenenfalls technische Untersuchungen oder Inspektionen;
- Anfängliche Gemeinschaftsgebühren, Versicherungen, Nebenkosten und Kosten nach Fertigstellung.
Notar- und Grundbuchgebühren hängen von der Art des Vorgangs und den benötigten Unterlagen ab. Anstatt sich auf einen allgemeinen Prozentsatz aus dem Internet zu verlassen, sollten Sie vor der Zahlung einer nicht erstattungsfähigen Anzahlung einen individuellen Kostenvoranschlag anfordern.
3. Wenn Sie eine Hypothek benötigen, lassen Sie sich frühzeitig eine realistische Vorab-Bewertung geben.
Die Hypothekenkonditionen für Nichtansässige sind in der Regel konservativer als die für spanische Staatsbürger. Laut den Hypothekenrichtlinien von Idealista liegt die Finanzierungssumme für Nichtansässige üblicherweise bei etwa [Betrag fehlt]. 60% bis 70% des Kaufpreises, abhängig von der Bank, der Immobilie und dem Risikoprofil des Käufers.
Das bedeutet, dass ein ausländischer Käufer häufig bereit sein sollte, die Finanzierung sicherzustellen:
- 30%–40% des Kaufpreises aus eigenem Kapital, plus
- Kaufsteuern und Transaktionskosten, die normalerweise nicht finanziert werden.
Banken können Reisepass, NIE-Nummer, Steuererklärungen, Nachweise über Erwerbstätigkeit oder Geschäftseinkommen, Kontoauszüge, Angaben zu bestehenden Schulden, Kreditinformationen und Nachweise über die Herkunft der Mittel anfordern. Auch das Land, in dem der Käufer sein Einkommen erzielt, kann sich auf die Kreditvergabe auswirken.
Sehen Sie sich unseren bestehenden Leitfaden an: Wie man in Spanien eine Hypothek erhält: Ablauf und Voraussetzungen für Ausländer.
4. Führen Sie eine rechtliche Due-Diligence-Prüfung durch, bevor Sie einen verbindlichen Vertrag unterzeichnen.
Eine schöne Terrasse ist keine Due-Diligence-Prüfung. Vor dem Kaufabschluss sollte die rechtliche Prüfung klären, was genau erworben wird und ob damit verbundene Verbindlichkeiten bestehen.
Eine typische Rezension könnte Folgendes beinhalten:
- Grundbucheintragungen und Gebühren;
- Hypotheken, Embargos oder andere eingetragene Belastungen;
- Katasterinformationen und Unstimmigkeiten;
- Status der kommunalen Grundsteuer in IBI;
- Schulden der Eigentümergemeinschaft und genehmigte außerordentliche Umlagen;
- Planungsrechtliche Bestimmungen, Nutzungsdokumentation und Lizenzen;
- Miet- oder Belegungsstatus;
- Beschränkungen, die die Renovierung oder die beabsichtigte Nutzung betreffen;
- Regeln für touristische Vermietungen, bei denen die Mieteinnahmen Teil der Investitionsstrategie sind.
Das spanische Notariatssystem bietet wichtige rechtliche Absicherungen beim Vertragsabschluss. Der Generalrat der Notare weist darauf hin, dass der Notar die Identität und Befugnis bestätigt, die Angaben zum Grundstück und zu Belastungen prüft, bestimmte gemeinschaftliche und Grundsteuerangelegenheiten begutachtet, rechtliche und steuerliche Verpflichtungen erläutert und die Urkunde elektronisch an das Grundbuchamt übermitteln kann. Dies ist jedoch nicht mit der unabhängigen rechtlichen Prüfung durch den Käufer vor Vertragsabschluss zu verwechseln.
5. Die Reservierungs- und Privatkaufverträge verstehen.
Viele Transaktionen beginnen mit einem Reservierungsdokument, dem ein privater Kaufvertrag folgt, der oft als solcher bezeichnet wird. Arras Vertrag. An diesem Punkt müssen Käufer aufhören, den Papierkram als bloße Formalität zu betrachten.
Im Vertrag sollte klar festgelegt sein:
- die genaue Immobilie und der vereinbarte Preis;
- Einzahlungsbetrag und Zahlungsplan;
- Was geschieht, wenn eine der Parteien zurücktritt?;
- Hypothekenbedingungen, falls eine Finanzierung unerlässlich ist;
- die Frist für die Fertigstellung;
- Welche Möbel, Parkplätze oder Lagermöglichkeiten sind inbegriffen?;
- welche Schulden, Mängel oder rechtlichen Probleme vor der Fertigstellung behoben werden müssen.
Anzahlungen um 101 TP3T sind bei spanischen Privatkaufverträgen üblich, doch nicht jeder Vertrag ist gleich. Die rechtlichen Konsequenzen hängen vom Wortlaut und der Art des Vertrags ab. Lassen Sie ihn daher vor der Unterzeichnung oder Überweisung sorgfältig prüfen.
6. Unterzeichnen Sie die öffentliche Urkunde vor einem Notar.
Die Fertigstellung erfolgt normalerweise durch Escritura Pública de Compraventa. In diesem Stadium wird der Restkaufpreis bezahlt, die Urkunde wird unterzeichnet und in der Regel erfolgt die Übergabe des Besitzes.
Wird der Kauf finanziert, wird die Hypothekendokumentation mit dem Abschluss abgestimmt. Käufer, die nicht nach Spanien reisen können, können den Kauf oft mit einer ordnungsgemäß erstellten Vollmacht abschließen, vorbehaltlich der Anforderungen an notarielle Beglaubigung, Apostille/Legalisierung und Übersetzung.
7. Steuern zahlen und Eigentum eintragen lassen.
Nach Abschluss des Kaufvertrags müssen die entsprechenden Kaufsteuern innerhalb der jeweils geltenden regionalen Fristen angemeldet und bezahlt werden, und die Eigentumsurkunde wird im Grundbuch auf den Namen des Käufers eingetragen.
Zur praktischen Checkliste für die Zeit nach der Fertigstellung gehören auch die Ummeldung von Versorgungsleistungen, der Abschluss von Versicherungen, die Benachrichtigung des Verwalters der Wohnanlage und die Einrichtung eines Verfahrens für die jährlichen spanischen Steuer- und Immobilienpflichten.
Wie viel Bargeld benötigt ein Nichtansässiger tatsächlich?
Betrachten wir einen Käufer, der ein Wiederverkaufsimmobilie in Andalusien für 500.000 € mit einer Hypothek, die 65% des Kaufpreises abdeckt:
- Kaufpreis: 500.000 €
- Hypothek bei 65%: 325.000 €
- Eigenkapital des Käufers: 175.000 €
- Allgemeine ITP bei 7%: 35.000 €
- Hinzu kommen: Rechts-, Notar-, Grundbuch-, Bewertungs- und sonstige Transaktionskosten
Der Käufer benötigt daher mehr als 210.000 € verfügbares Kapital Bevor die restlichen Beratungs- und Fertigstellungskosten berücksichtigt werden, sind der Hypothekenprozentsatz und der Kaufpreis allein nur bedingt aussagekräftige Indikatoren für die Finanzierbarkeit.
Was ist für Käufer in Valencia, an der Costa Blanca und an der Costa del Sol anders?
Die rechtliche Struktur des Kaufs ist im Großen und Ganzen spanisch, die wirtschaftlichen Gegebenheiten und die regionalen Steuern sind jedoch nicht identisch.
Comunitat Valenciana / Costa Blanca: Die Region weist einen der höchsten Anteile ausländischer Käufer in Spanien auf. Ab dem 1. Juni 2026 wurde der allgemeine Grunderwerbsteuersatz für viele Immobilienübertragungen auf 91 £ pro 3 £ gesenkt, während Transaktionen über 1 Million Euro weiterhin dem höheren Satz von 111 £ pro 3 £ gemäß den allgemeinen Bestimmungen unterliegen.
Andalusien / Costa del Sol: Der allgemeine Grundsteuersatz beträgt 7%, wodurch sich die Steuerberechnung selbst bei gleichem Kaufpreis von der in Valencia unterscheidet. In Premium-Märkten wie Marbella sollten Käufer besonders auf die Gemeinschaftsgebühren, die Rechtmäßigkeit von Renovierungen und die genaue Lage achten, anstatt sich auf stadtweite Durchschnittspreise zu verlassen.
Madrid: Der allgemeine ITP-Satz beträgt 61 £ 3 £, jedoch können höhere Einstiegspreise den niedrigeren Steuersatz ausgleichen. Bei der Investitionsanalyse sollten die gesamten Anschaffungskosten, die Rentabilität der Vermietung, die Liquidität und die geplante Haltedauer berücksichtigt werden.
Häufig gestellte Fragen
Muss ich in Spanien wohnhaft sein, um ein Haus zu kaufen?
Nein. Auch Nichtansässige können in Spanien Immobilien erwerben. Wohnsitz und Immobilienbesitz sind rechtlich getrennte Angelegenheiten.
Erhalte ich durch den Kauf einer Immobilie im Wert von 500.000 € eine Aufenthaltsgenehmigung?
Nein. Spaniens Investorenaufenthaltsprogramm, einschließlich der Golden-Visa-Route für Immobilieninvestoren, endete am 3. April 2025.
Benötige ich ein spanisches Bankkonto?
Es ist zwar kein rechtlicher Nachweis für den Immobilienerwerb, aber ein spanisches Konto ist oft praktisch für Steuern, Nebenkosten, Gemeinschaftsgebühren und Hypothekenzahlungen. Das Transaktionsteam sollte die Zahlungsstruktur vor Abschluss des Kaufvertrags bestätigen.
Kann ich per Fernabsatz kaufen?
Oft ja. Internationale Käufer nutzen häufig eine Vollmacht, damit ein Bevollmächtigter bestimmte Schritte in Spanien durchführen kann. Das Dokument muss korrekt formuliert sein und benötigt bei Unterzeichnung im Ausland gegebenenfalls eine Apostille/Legalisierung und eine beglaubigte Übersetzung.
Kann ich die Immobilie nach dem Kauf vermieten?
Kurzzeitvermietung an Touristen ist unter Umständen möglich, sollte aber nicht automatisch genehmigt werden. Regionale und kommunale Vorschriften, Genehmigungsauflagen und die Hausordnung können Einfluss darauf haben. Prüfen Sie das geplante Vermietungsmodell vor dem Kauf.
Soll ich den Anwalt des Verkäufers oder den des Bauträgers beauftragen?
Bei einem internationalen Kauf ist die Beauftragung eines unabhängigen Rechtsanwalts, der ausschließlich die Interessen des Käufers vertritt, die sicherere Vorgehensweise. Der Anwalt sollte die Transaktion prüfen, bevor der Käufer vertragliche Verpflichtungen eingeht.
Fazit
Der Kauf von Immobilien in Spanien als Nichtansässiger ist durchaus möglich, aber die richtige Frage lautet nicht einfach “Kann ich kaufen?”, sondern: Wie hoch sind meine gesamten Anschaffungskosten, welche rechtlichen Risiken sind mit dieser Immobilie verbunden und was passiert, wenn sich meine Finanzierung, mein Mietplan oder mein Umzugsplan ändert?
In einem Markt mit anhaltend hoher ausländischer Nachfrage und stark gestiegenen Preisen ist eine sorgfältige Prüfung der Immobilien wichtiger denn je. Vergleichen Sie Immobilien anhand der Gesamtkosten und der rechtlichen Qualität, nicht nur anhand des Angebotspreises und der Fotos.
HOMESEE hilft internationalen Käufern, Immobilien und Investitionsmöglichkeiten in ganz Spanien zu entdecken. Durchsuchen Sie Immobilien auf HomeSee, Erkunden Sie unsere Neubaumöglichkeiten, oder Kontaktieren Sie uns um die Standorte und Immobilientypen zu besprechen, die Ihren Plänen entsprechen.
Quellen und Methodik: Agencia Tributaria (Mehrwertsteuerbehandlung von Neu- und Gebrauchtimmobilien); Ministerio del Interior (NIE); Colegio de Registradores de España (Daten zu ausländischen Käufern und dem spanischen Immobilienmarkt im 2. Quartal 2026); INE (Registrierte Immobilientransaktionen im Juni 2026); Consejo General del Notariado (Informationen zu ausländischen Käufern und Notaren); Autonome Gemeinschaft Madrid, Junta de Andalucía und regionale Steuergesetzgebung 2026 für Beispiele zur Grunderwerbsteuer; Idealista für aktuelle Angebotspreise und Marktinformationen zu Hypotheken für Nichtansässige; Gobierno de España (Informationen zum Ende der Investorenresidenz/des Goldenen Visums). Steuer- und Hypothekenregelungen können von den individuellen Gegebenheiten abhängen und sich ändern. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar.
