Покупка недвижимости в Испании для нерезидентов в 2026 году: расходы, налоги, ипотека и пошаговый процесс.

Может ли нерезидент приобрести недвижимость в Испании в 2026 году? Да. Испания не ограничивает иностранных покупателей только потому, что они проживают за границей. Но процесс покупки требует большого количества документов, налоги различаются в зависимости от автономного сообщества, а сумма необходимых наличных обычно намного превышает сумму только первоначального взноса.

Краткий ответ: Иностранному покупателю, как правило, потребуется NIE (национальный идентификационный номер иностранца), ему следует предусмотреть в бюджете расходы на региональные налоги на покупку, а также юридические, нотариальные и регистрационные сборы, и провести юридическую проверку перед подписанием юридически обязывающего частного договора. Покупка недвижимости больше не дает доступа к бывшей испанской «Золотой визе» для сделок с недвижимостью, действие которой прекратилось 3 апреля 2025 года.

Почему это важно в 2026 году

Иностранный спрос не является нишевым сегментом испанского рынка жилья. Во втором квартале 2026 года доля иностранных покупателей достигла рекордного уровня. 15,98% зарегистрированных покупок жилья, Это составляет более 26 800 транзакций. Доля достигла 31.03% в Комьюнитат Валенсиана, Согласно данным Коллегии регистраторов Испании.

В то же время, запрашиваемые цены остаются высокими. Индекс Idealista за август 2026 года показал, что средняя запрашиваемая цена по стране составляет 2924 евро за м², Рост на 12,51 тыс. трлн долларов в годовом исчислении. Индексы запрашиваемой цены и статистика завершенных сделок измеряют разные вещи, поэтому покупателям никогда не следует рассматривать средний показатель портала как стоимость конкретной недвижимости.

Для более полного обзора рынка см. наш Рынок недвижимости Испании 2026: цены, спрос и иностранные покупатели..

Могут ли иностранцы приобрести недвижимость в Испании без вида на жительство?

Да. Граждане ЕС и не граждане ЕС могут приобретать жилую недвижимость в Испании, не получая испанского вида на жительство. Право собственности и иммиграционный статус — это отдельные вопросы.

Для иностранных покупателей важным изменением является то, что прежний путь получения вида на жительство для инвесторов, связанный с покупкой недвижимости, отменен. Правительство Испании отменило так называемую «золотую визу» 2012 года. 3 апреля 2025 г.. Таким образом, покупка недвижимости в 2026 году означает следующее: нет автоматически предоставить вид на жительство.

Если в планы входит переезд, покупателю следует отдельно от сделки с недвижимостью оценить подходящий иммиграционный маршрут.

1. Получите NIE до совершения сделки.

Он Номер удостоверения личности иностранца (NIE) Это персональный идентификационный номер, используемый для иностранцев, имеющих экономические, профессиональные или социальные связи с Испанией. Министерство внутренних дел описывает его как уникальный идентификатор, который отображается в документах и процедурах, касающихся иностранного гражданина.

На практике покупателям следует начинать процесс получения NIE заблаговременно, поскольку он используется для налоговых и имущественных формальностей. В зависимости от обстоятельств покупателя, запрос на получение NIE можно подать в Испании или через соответствующий испанский консульский канал за рубежом.

2. Составьте реальный бюджет закупки, а не просто цену покупки.

Самая большая ошибка при планировании бюджета — это расчет только первоначального взноса. В Испании налогообложение в основном зависит от того, является ли недвижимость... перепродажа или первая поставка нового объекта от застройщика.

Недвижимость на вторичном рынке: ITP

Дома, выставленные на вторичную продажу, как правило, подлежат... Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), Выплачивается автономному сообществу, где находится недвижимость. Единой общенациональной ставки не существует.

*Приведены только общие примеры ставок. Сниженные ставки, бонусы, особые обстоятельства покупателя и правила налоговой базы могут изменить результат. В Валенсийском сообществе общая ставка остается неизменной — 11% — для сделок свыше 1 миллиона евро в соответствии с правилами 2026 года.

Новостройка: НДС + AJD

Первая поставка нового дома от застройщика, как правило, зависит от 10% НДС (IVA) а не ITP, согласно данным налогового агентства Испании. Кроме того, покупатель может заплатить Actos Jurídicos Documentados (AJD), чей тариф является региональным.

Для новостройки стоимостью 500 000 евро только НДС составляет... €50,000. Используя в качестве примера текущие общие ставки AJD, можно сказать, что в Мадриде AJD добавит примерно 3750 евро при ставке 0,751 TP3T, в Андалусии — 6000 евро при ставке 1,21 TP3T, а в Валенсийском сообществе — 7500 евро при ставке 1,51 TP3T, без учета каких-либо сниженных ставок или особых случаев.

Если вы рассматриваете возможность приобретения недвижимости для застройки, ознакомьтесь также с нашими рекомендациями. Путеводитель по покупке новостроек в Испании.

Прочие расходы, которые необходимо учесть

Налоги на покупку — это лишь часть бюджета. Покупателям также следует отдельно предусмотреть следующие расходы:

• независимая юридическая консультация и комплексная проверка;
• нотариальные сборы;
• Сборы за регистрацию в земельном реестре;
• банковская оценка и расходы, связанные с финансированием, если используется ипотечный кредит;
• переводы, доверенности или заверенные документы, если это необходимо;
• при необходимости – проведение технических обследований или инспекций;
• первоначальные коммунальные платежи, страховка, коммунальные услуги и расходы после завершения строительства.

Стоимость услуг нотариуса и регистратора зависит от сделки и предоставленных документов. Вместо того чтобы полагаться на стандартный процент, указанный в интернете, запросите предварительную оценку стоимости конкретной сделки, прежде чем вносить невозвратный депозит.

3. Если вам нужна ипотека, получите реалистичную предварительную оценку как можно раньше.

Условия ипотечного кредитования для нерезидентов обычно более консервативны, чем те, которые предлагаются резидентам Испании. Согласно рекомендациям Idealista, финансирование для нерезидентов обычно составляет около... 60% до 70% от покупной цены, в зависимости от банка, объекта недвижимости и профиля риска покупателя.

Это означает, что покупатель, не являющийся резидентом, зачастую должен быть готов профинансировать следующее:

• 30%–40% от покупной цены из собственного капитала, плюс
• Налоги на покупку и транзакционные издержки, которые обычно не финансируются.

Банки могут запросить паспорта, удостоверение личности гражданина США (NIE), налоговые декларации, подтверждение занятости или дохода от предпринимательской деятельности, выписки с банковских счетов, сведения о существующих долгах, кредитную информацию и подтверждение источника средств. Страна, в которой покупатель получает доход, также может повлиять на оценку кредитоспособности заемщика.

См. наше существующее руководство: Как получить ипотеку в Испании: процесс и требования для иностранцев.

4. Перед подписанием юридически обязывающего договора проведите тщательную юридическую проверку.

Красивая терраса не является достаточным основанием для проведения юридической проверки. Перед совершением покупки необходимо провести юридическую экспертизу, чтобы установить, что именно приобретается и какие обязательства с этим связаны.

Типичный обзор может включать в себя:

• Право собственности и обременения в земельном реестре;
• ипотечные кредиты, эмбарго или другие зарегистрированные обременения;
• кадастровая информация и расхождения;
• Статус муниципального налога на имущество IBI;
• долги, возникшие в результате совместной собственности собственников, и утвержденные внеочередные платежи;
• Законность планирования, документы, подтверждающие право пользования, и лицензии;
• Статус арендатора или занимаемого помещения;
• ограничения, затрагивающие реконструкцию или предполагаемое использование;
• Правила для туристической аренды, где доход от аренды является частью инвестиционной стратегии.

Нотариальная система Испании обеспечивает важные правовые гарантии при завершении сделки. Генеральный совет нотариусов отмечает, что нотариус проверяет личность и полномочия, проверяет информацию о собственности и обременениях, рассматривает определенные вопросы, касающиеся коммунальных услуг и IBI (налогового кодекса Испании), разъясняет юридические и налоговые обязательства и может в электронном виде отправить акт в Земельный реестр. Однако это не следует путать с независимой юридической проверкой покупателем перед заключением договора.

5. Ознакомьтесь с договорами бронирования и частной покупки.

Многие сделки начинаются с документа о резервировании, за которым следует частный договор купли-продажи, часто описываемый как аррас Договор. На этом этапе покупателям следует перестать относиться к оформлению документов как к формальности.

В договоре должно быть четко указано:

• Точный объект недвижимости и согласованная цена;
• Сумма депозита и график платежей;
• Что произойдет, если одна из сторон выйдет из гонки?;
• Условия ипотечного кредитования, если финансирование необходимо;
• крайний срок завершения;
• Какая мебель, парковка или место для хранения включены в стоимость;
• Какие долги, недостатки или юридические вопросы должны быть устранены до завершения сделки.

В испанских договорах купли-продажи частных лиц обычно вносятся задатки в размере около 101 TP3T, но это не означает, что все соглашения работают одинаково. Юридические последствия зависят от формулировки и типа договора. Перед подписанием или переводом средств обязательно ознакомьтесь с условиями договора.

6. Подпишите публичный акт в присутствии нотариуса.

Завершение обычно происходит посредством публичная книжка-де-комправента. На этом этапе выплачивается остаток покупной цены, оформляется договор купли-продажи, и, как правило, происходит передача владения.

Если покупка осуществляется в рассрочку, то оформление ипотеки координируется с завершением сделки. Покупатели, которые не могут приехать в Испанию, часто могут завершить сделку, используя надлежащим образом составленную доверенность, с учетом требований нотариального заверения, апостиля/легализации и перевода.

7. Уплатить налоги и зарегистрировать право собственности.

После завершения сделки необходимо подать и уплатить соответствующие налоги на покупку в установленные региональные сроки, а также зарегистрировать право собственности на имя покупателя в Земельном реестре.

Практический контрольный список после завершения сделки также включает в себя смену коммунальных услуг, оформление страховки, уведомление управляющей компании и организацию процесса уплаты ежегодных налогов и имущественных обязательств в Испании.

Сколько наличных денег действительно нужно нерезиденту?

Рассмотрим покупателя, приобретающего Недвижимость на вторичном рынке в Андалусии за 500 000 евро. с ипотечным кредитом, покрывающим 65% от покупной цены:

• Цена покупки: 500 000 евро
• Ипотечный кредит по адресу 65%: 325 000 евро.
• Собственный капитал покупателя: 175 000 евро
• Общая стоимость программы ITP в рамках проекта 7%: 35 000 евро.
• Плюс: юридические, нотариальные, регистрационные, оценочные и другие транзакционные издержки.

Покупателю, следовательно, необходимо более 210 000 евро доступного капитала до учета оставшихся профессиональных расходов и затрат на завершение работ. Именно поэтому процентная ставка по ипотеке и цена покупки сами по себе являются плохими показателями платежеспособности.

В чём заключаются отличия для покупателей в Валенсии, на побережье Коста-Бланка и Коста-дель-Соль?

Правовая структура сделки в целом соответствует испанским стандартам, однако экономические аспекты и региональные налоги не идентичны.

Комьюнитат Валенсиана / Коста Бланка: В этом регионе одна из самых высоких долей иностранных покупателей в Испании. С 1 июня 2026 года общая ставка налога на прирост капитала при многих сделках с недвижимостью была снижена до 9%, в то время как сделки на сумму свыше 1 миллиона евро по-прежнему облагаются более высокой ставкой 11% в соответствии с общими правилами.

Андалусия / Коста-дель-Соль: Общая ставка налога на недвижимость составляет 7%, поэтому расчет налога отличается от Валенсии даже при одинаковой цене покупки. На рынках премиум-класса, таких как Марбелья, покупателям следует обращать особое внимание на коммунальные платежи, законность ремонта и точное местоположение, а не полагаться на средние цены по муниципалитету.

Мадрид: Общая ставка налога на прирост капитала составляет 61 TP3T, однако более высокие цены при покупке могут перевесить более низкий процент налога. При анализе инвестиций следует сравнивать общую стоимость приобретения, экономику арендных платежей, ликвидность и предполагаемый период владения.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли мне быть резидентом Испании, чтобы купить дом?

Нет. Иностранцы, не являющиеся резидентами Испании, могут приобретать недвижимость в Испании. Вопросы проживания и владения недвижимостью являются отдельными юридическими вопросами.

Даёт ли покупка недвижимости стоимостью 500 000 евро право на получение вида на жительство?

Нет. Испанская программа получения вида на жительство для инвесторов, включая так называемую «Золотую визу» для работы в сфере недвижимости, завершилась 3 апреля 2025 года.

Нужен ли мне банковский счет в Испании?

Это не является юридическим критерием для определения права на владение недвижимостью, но испанский банковский счет часто бывает удобен для уплаты налогов, коммунальных услуг, коммунальных платежей и ипотечных платежей. Структура платежей должна быть подтверждена командой, занимающейся сделкой, до ее завершения.

Можно ли совершить покупку удаленно?

Часто да. Иностранные покупатели обычно используют доверенность, чтобы представитель мог выполнить определенные действия в Испании. Документ должен быть правильно составлен, а при подписании за границей может потребоваться апостиль/легализация и заверенный перевод.

Могу ли я сдавать недвижимость в аренду после покупки?

Возможно, но не следует автоматически предполагать, что краткосрочная сдача жилья в аренду туристам разрешена. На ответ могут повлиять региональные правила, муниципальные ограничения, требования к лицензированию и правила сообщества здания. Перед покупкой проверьте предполагаемый тип аренды.

Какой юрист мне следует выбрать: продавца или застройщика?

При совершении международной покупки более безопасной структурой является независимое юридическое представительство, действующее исключительно в интересах покупателя. Юрист должен проверить сделку до того, как покупатель примет на себя договорные обязательства.

Итог

Покупка недвижимости в Испании для нерезидентов вполне осуществима, но правильный вопрос не просто “Могу ли я купить?”, а следующий: Какова будет моя общая стоимость приобретения, какие юридические риски связаны именно с этой недвижимостью, и что произойдет, если изменятся мои планы финансирования, аренды или переезда?

На рынке, где сохраняется высокий спрос со стороны иностранных покупателей и резко выросли цены, тщательная проверка имеет первостепенное значение. Сравнивайте объекты недвижимости по общей стоимости и юридическому состоянию, а не только по цене и фотографиям.

HOMESEE помогает иностранным покупателям изучать варианты жилья и инвестиций по всей Испании. Просмотрите объекты недвижимости на HomeSee, изучите наши возможности нового строительства, или связаться с нами чтобы обсудить местоположения и типы недвижимости, которые соответствуют вашим планам.

Источники и методология: Agencia Tributaria (налогообложение НДС новых и вторичных домов); Ministerio del Interior (NIE); Colegio de Registradores de España (данные по иностранным покупателям и рынку за 2 квартал 2026 года); INE (регистрированные сделки с жильем за июнь 2026 года); Consejo General del Notariado (информация для иностранных покупателей и нотариальные услуги); Comunidad de Madrid, Junta de Andalucía и региональное налоговое законодательство 2026 года для примеров налога на передачу права собственности; Idealista для текущих цен и рекомендаций по рынку ипотечного кредитования для нерезидентов; Gobierno de España для информации о прекращении действия программы резидентства для инвесторов / «Золотой визы». Налоговые и ипотечные правила могут зависеть от индивидуальных обстоятельств и могут меняться. Данная статья содержит общую информацию, а не юридическую, налоговую или финансовую консультацию.