¿Podrá un no residente comprar una propiedad en España en 2026? Sí. España no restringe la compra a extranjeros simplemente por residir en el extranjero. Sin embargo, el proceso de compra requiere mucha documentación, los impuestos varían según la comunidad autónoma y la cantidad de efectivo necesaria suele ser mucho mayor que el depósito inicial.
Respuesta rápida: Un comprador extranjero normalmente necesitará un NIE, deberá presupuestar los impuestos regionales de compraventa, así como los gastos legales, notariales y de registro, y deberá realizar la debida diligencia legal antes de firmar un contrato privado vinculante. La compra de una propiedad ya no da acceso a la antigua Golden Visa inmobiliaria española, que finalizó el 3 de abril de 2025.
Por qué esto importa en 2026
La demanda extranjera no es un segmento minoritario del mercado inmobiliario español. En el segundo trimestre de 2026, los compradores extranjeros representaron una cifra récord. 15,98% de compras de viviendas registradas, que representan más de 26.800 transacciones. La participación alcanzó 31.03% en la Comunitat Valenciana, según el Colegio de Secretarios de España.
Al mismo tiempo, los precios de venta siguen siendo elevados. El índice de Idealista de agosto de 2026 situó el precio de venta nacional en 2.924 € por m², un aumento de 12,51 TP3T año tras año. Los índices de precios de venta y las estadísticas de transacciones completadas miden cosas diferentes, por lo que los compradores nunca deben considerar el promedio de un portal como el valor de una propiedad específica.
Para obtener una visión general más amplia del mercado, consulte nuestra Mercado inmobiliario español 2026: precios, demanda y compradores extranjeros.
¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en España sin tener la residencia?
Sí. Los ciudadanos de la UE y de fuera de la UE pueden comprar una vivienda en España sin necesidad de ser residentes españoles. La propiedad y el estatus migratorio son cuestiones independientes.
El cambio importante para los compradores internacionales es que la antigua vía de residencia para inversores vinculada a la compra de propiedades ha desaparecido. El Gobierno español puso fin a la llamada Visa Dorada en 3 de abril de 2025. Por lo tanto, una compra de propiedad en 2026 no no Proporcionará automáticamente un permiso de residencia.
Si la reubicación forma parte del plan, el comprador deberá evaluar la vía migratoria adecuada por separado de la transacción inmobiliaria.
1. Obtenga un NIE antes de la transacción.
El Número de Identidad de Extranjero (NIE) Es el número de identificación personal que se utiliza para los extranjeros que mantienen relaciones económicas, profesionales o sociales con España. El Ministerio del Interior lo describe como el identificador único que aparece en los documentos y trámites relacionados con el extranjero.
En la práctica, los compradores deberían iniciar el trámite del NIE cuanto antes, ya que se utiliza para los trámites fiscales y patrimoniales. Dependiendo de las circunstancias del comprador, puede solicitarse en España o a través del consulado español correspondiente en el extranjero.
2. Elabore el presupuesto real de adquisición, no solo el precio de compra.
El mayor error presupuestario es calcular solo el pago inicial. En España, el tratamiento fiscal depende principalmente de si la propiedad es un reventa o un Primera entrega de obra nueva por parte de un promotor.
Propiedad de reventa: ITP
Las viviendas de segunda mano generalmente están sujetas a Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), pagado a la comunidad autónoma donde se encuentra la propiedad. No existe una tarifa única a nivel nacional.
| Región | Ejemplo general de ITP en 2026 | Impuesto sobre una reventa de 500.000 €* |
|---|---|---|
| Madrid | 6% | €30,000 |
| Andalucía | 7% | €35,000 |
| Comunidad Valenciana | 9% a partir del 1 de junio de 2026 | €45,000 |
*Ejemplos de tipo impositivo general únicamente. Los tipos reducidos, las bonificaciones, las circunstancias especiales del comprador y las normas sobre la base imponible pueden modificar el resultado. En la Comunidad Valenciana, el tipo impositivo general sigue siendo el 11% para transacciones superiores a 1 millón de euros según la normativa de 2026.
Vivienda de obra nueva: IVA + AJD
La primera entrega de una vivienda nueva por parte de un promotor generalmente está sujeta a 10% IVA (Impuesto sobre Bienes y Servicios) en lugar de ITP, según la Agencia Tributaria española. Además, el comprador puede pagar Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuya tasa es regional.
Para una vivienda de nueva construcción de 500.000 €, solo el IVA es €50,000. Tomando como ejemplo los tipos de cambio generales actuales del AJD, este añadiría aproximadamente 3.750 € en Madrid a 0,75%, 6.000 € en Andalucía a 1,2% o 7.500 € en la Comunidad Valenciana a 1,5%, antes de considerar tipos de cambio reducidos o casos especiales.
Si está considerando la compra de un desarrollo, lea también nuestra Guía para comprar una vivienda de obra nueva en España.
Otros costos a tener en cuenta
Los impuestos sobre las compras son solo una parte del presupuesto. Los compradores también deben prever por separado lo siguiente:
- Asesoramiento jurídico independiente y debida diligencia;
- honorarios notariales;
- tasas del Registro de la Propiedad;
- Costes de tasación bancaria y costes relacionados con la financiación si se utiliza una hipoteca;
- traducciones, poderes notariales o documentos jurados cuando sea necesario;
- estudios o inspecciones técnicas cuando proceda;
- gastos iniciales de la comunidad, seguro, servicios públicos y costos posteriores a la finalización de la obra.
Las tarifas de notaría y registro dependen de la transacción y la documentación. En lugar de basarse en un porcentaje genérico de internet, solicite un presupuesto específico para su transacción antes de abonar un depósito no reembolsable.
3. Si necesita una hipoteca, obtenga una preevaluación realista con anticipación.
Las condiciones hipotecarias para no residentes suelen ser más conservadoras que las ofrecidas a los residentes españoles. La guía hipotecaria de Idealista indica que la financiación para no residentes suele situarse en torno a 60% a 70% del precio de compra, dependiendo del banco, la propiedad y el perfil de riesgo del comprador.
Eso significa que un comprador no residente a menudo debe estar preparado para financiar:
- 30%–40% del precio de compra desde su propio capital, además
- Impuestos sobre las compras y gastos de transacción, que normalmente no se financian.
Los bancos pueden solicitar pasaporte, NIE, declaraciones de impuestos, comprobante de empleo o ingresos empresariales, extractos bancarios, detalles de deudas existentes, información crediticia y justificante del origen de los fondos. El país donde el comprador obtiene sus ingresos también puede influir en la evaluación crediticia.
Consulte nuestra guía existente: Cómo obtener una hipoteca en España: Proceso y requisitos para extranjeros.
4. Realice la debida diligencia legal antes de firmar un contrato vinculante.
Una bonita terraza no es suficiente para realizar la debida diligencia. Antes de formalizar la compra, es fundamental realizar una revisión legal para determinar qué se está adquiriendo realmente y si existen responsabilidades asociadas.
Una revisión típica puede incluir:
- Propiedad y gravámenes del Registro de la Propiedad;
- hipotecas, embargos u otros gravámenes registrados;
- Información catastral y discrepancias;
- Situación del impuesto municipal sobre la propiedad del IBI;
- deudas de la comunidad de propietarios y derramas extraordinarias aprobadas;
- legalidad urbanística, documentación de ocupación y licencias;
- situación de arrendamiento u ocupación;
- restricciones que afecten a la renovación o al uso previsto;
- Normativa sobre alquileres turísticos en la que los ingresos por alquiler forman parte de la tesis de inversión.
El sistema notarial español ofrece importantes garantías legales al formalizar la compraventa. El Consejo General del Notariado señala que el notario verifica la identidad y la capacidad jurídica, comprueba la información sobre la propiedad y las cargas, revisa ciertos aspectos relacionados con la comunidad de propietarios y el IBI, explica las obligaciones legales y fiscales y puede inscribir electrónicamente la escritura en el Registro de la Propiedad. No obstante, esto no debe confundirse con la revisión legal independiente previa al contrato que realiza el comprador.
5. Entienda los contratos de reserva y compra privada.
Muchas transacciones comienzan con un documento de reserva seguido de un contrato de compraventa privado, a menudo descrito como un tapiz contrato. Este es el punto en el que los compradores deben dejar de tratar el papeleo como una mera formalidad.
El contrato debe indicar claramente:
- la propiedad exacta y el precio acordado;
- Importe del depósito y calendario de pagos;
- ¿Qué sucede si alguna de las partes se retira?;
- condiciones de la hipoteca, si la financiación es esencial;
- la fecha límite para su finalización;
- qué mobiliario, aparcamiento o trastero están incluidos;
- qué deudas, defectos o problemas legales deben resolverse antes de la finalización de la obra.
Los depósitos de alrededor de 101 TP3T son habituales en los contratos de compraventa privados en España, pero no hay razón para asumir que todos los acuerdos funcionan igual. Las consecuencias legales dependen de la redacción y el tipo de contrato. Revíselo antes de firmar o transferir fondos.
6. Firmar la escritura pública ante notario.
La finalización normalmente se lleva a cabo a través de la escritura pública de compraventa. En esta etapa se paga el saldo del precio de compra, se formaliza la escritura y, por lo general, se transfiere la posesión.
Si la compra se financia, la documentación hipotecaria se coordina con la formalización de la compraventa. Los compradores que no pueden viajar a España suelen poder formalizar la compra mediante un poder notarial debidamente redactado, sujeto a los requisitos de legalización notarial, apostilla/legalización y traducción.
7. Pagar impuestos y registrar la propiedad.
Una vez finalizada la transacción, se deben presentar y pagar los impuestos de compraventa correspondientes dentro de los plazos regionales aplicables, y la escritura se inscribe a nombre del comprador en el Registro de la Propiedad.
La lista de verificación práctica posterior a la finalización de la obra también incluye el cambio de servicios públicos, la contratación de seguros, la notificación al administrador de la comunidad y el establecimiento de un proceso para las obligaciones fiscales y patrimoniales anuales en España.
¿Cuánto efectivo necesita realmente un no residente?
Consideremos a un comprador que adquiere un Propiedad de segunda mano en Andalucía por 500.000 €. con una hipoteca que cubre 65% del precio de compra:
- Precio de compra: 500.000 €
- Hipoteca en 65%: 325.000 €
- Capital propio del comprador: 175.000 €
- ITP general en 7%: 35.000 €
- Además: gastos legales, notariales, de registro, de tasación y otros costes de transacción.
Por lo tanto, el comprador necesita más de 210.000 euros de capital disponible antes de considerar los gastos profesionales y de finalización restantes. Por eso, el porcentaje de la hipoteca y el precio de compra por sí solos no son indicadores adecuados de asequibilidad.
¿Qué diferencias existen para los compradores en Valencia, la Costa Blanca y la Costa del Sol?
La estructura legal de la compra es, en líneas generales, española, pero los aspectos económicos y los impuestos regionales no son idénticos.
Comunitat Valenciana / Costa Blanca: La región cuenta con uno de los porcentajes más altos de compradores extranjeros en España. A partir del 1 de junio de 2026, el tipo impositivo general del ITP aplicable a muchas transmisiones inmobiliarias se redujo al 9%, mientras que las transacciones superiores a 1 millón de euros siguen sujetas al tipo impositivo superior del 11%, según la normativa general.
Andalucía / Costa del Sol: La tasa general del ITP es 7%, lo que implica que el cálculo del impuesto difiere del de Valencia incluso con el mismo precio de compra. En mercados de lujo como Marbella, los compradores deben prestar especial atención a los gastos de comunidad, la legalidad de las reformas y la ubicación exacta, en lugar de basarse en los precios promedio del municipio.
Madrid: La tasa general del ITP es 6%, pero los precios de entrada más altos pueden compensar el menor porcentaje de impuestos. El análisis de la inversión debe comparar el costo total de adquisición, la rentabilidad del alquiler, la liquidez y el período de tenencia previsto.
Preguntas frecuentes
¿Necesito ser residente español para comprar una vivienda?
No. Los no residentes pueden comprar propiedades en España. La residencia y la propiedad son cuestiones legales independientes.
¿Comprar una propiedad de 500.000 € me otorga la residencia?
No. El programa de residencia para inversores de España, incluida la vía del Visado Dorado para el sector inmobiliario, finalizó el 3 de abril de 2025.
¿Necesito una cuenta bancaria española?
Si bien no es un requisito legal para la propiedad inmobiliaria, una cuenta bancaria española suele ser práctica para el pago de impuestos, servicios públicos, gastos de comunidad y la hipoteca. El equipo de la transacción debe confirmar la estructura de pagos antes de la formalización.
¿Puedo comprar a distancia?
A menudo, sí. Los compradores internacionales suelen utilizar un poder notarial para que un representante pueda realizar los trámites necesarios en España. El documento debe estar redactado correctamente y, al firmarse en el extranjero, puede requerir apostilla/legalización y traducción jurada.
¿Puedo alquilar la propiedad después de comprarla?
Es posible, pero no dé por sentado que el alquiler turístico a corto plazo está permitido automáticamente. Las normas regionales, las restricciones municipales, los requisitos de licencia y las normas de la comunidad del edificio pueden influir en la respuesta. Verifique el modelo de alquiler previsto antes de comprar.
¿Debo recurrir al abogado del vendedor o al del promotor?
Para una compra internacional, la representación legal independiente que actúe exclusivamente en nombre del comprador es la opción más segura. El abogado debe revisar la transacción antes de que el comprador se comprometa contractualmente.
En resumen
Comprar una propiedad en España como no residente es totalmente factible, pero la pregunta correcta no es simplemente "¿Puedo comprar?", sino: ¿Cuál es el coste total de adquisición, qué riesgos legales conlleva esta propiedad en concreto y qué ocurre si cambia mi financiación, mi plan de alquiler o mi plan de reubicación?
En un mercado donde la demanda extranjera se mantiene alta y los precios han subido considerablemente, la debida diligencia rigurosa es más importante que nunca. Compare las propiedades según el costo total y la calidad legal, no solo el precio de venta y las fotografías.
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Fuentes y metodología: Agencia Tributaria (tratamiento del IVA para viviendas nuevas y de segunda mano); Ministerio del Interior (NIE); Colegio de Registradores de España (datos de mercado y compradores extranjeros del segundo trimestre de 2026); INE (transacciones inmobiliarias registradas en junio de 2026); Consejo General del Notariado (información notarial y para compradores extranjeros); Comunidad de Madrid, Junta de Andalucía y legislación tributaria regional de 2026 para ejemplos de impuesto de transmisiones patrimoniales; Idealista para información sobre precios de venta y mercado hipotecario para no residentes; Gobierno de España para el fin de la vía de residencia para inversores / Visado Dorado. Las normas fiscales e hipotecarias pueden depender de las circunstancias individuales y pueden cambiar. Este artículo es información general, no asesoramiento legal, fiscal ni financiero.
